Cómo filtrar una vivienda antes de enamorarte
Qué conviene revisar en una vivienda antes de hacer visitas, negociar precio o pagar una reserva.
Tres capas de inspección
Coste de adquisición real
Señales de alerta
Prisa para reservar antes de que la documentación esté disponible
Respuestas vagas sobre titularidad, cargas u ocupación
Superficie anunciada inconsistente con el espacio real
Pintura reciente en zonas aisladas o olor fuerte a limpieza
Vivienda ocupada sin plazo de desalojo claro
Empieza por la ficha mínima
Antes de visitar o seguir cualquier vivienda, establece un registro limpio con los datos básicos. Sin él, las comparativas no son fiables y los cálculos fiscales son incorrectos:
- Dirección completa y referencia catastral
- Precio pedido y precio por metro cuadrado (
precio ÷ superficie útil) - Tipo de inmueble (piso, adosado, unifamiliar) y régimen de tenencia
- Superficie útil y superficie construida — son magnitudes distintas y ambas importan
- Comunidad autónoma — determina el tipo impositivo y el régimen legal aplicable
- Si sería tu vivienda habitual o segunda residencia — afecta al LTV disponible y a los impuestos aplicables
Comparar el precio por metro cuadrado entre anuncios similares de la misma zona permite identificar en diez minutos qué viviendas están sobrevaloradas y cuáles son genuinamente competitivas.
Calcula el coste de adquisición real
El precio del anuncio no es lo que cierras. Suma todos los gastos antes de decidir si una vivienda encaja en tu presupuesto:
coste total = precio + impuesto de transmisión + notaría + registro + gestoría + tasación + reforma inicialPara una vivienda de segunda mano, el ITP oscila entre el 4% y el 10% del precio según la comunidad autónoma. Para obra nueva, el es del 10% más el del 0,5% al 1,5% según la comunidad. Notaría, registro y gestoría suman habitualmente entre el 1% y el 1,5%. La tasación añade entre 300 y 600 EUR.