Conceptos clave de hipoteca en España

El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el tipo de interés anual que se aplica sobre el capital pendiente del préstamo. Determina el importe de cada cuota mensual, pero no refleja el coste total de la operación.

Los bancos españoles aplican el sistema de amortización francés, donde cada cuota cubre primero los intereses y después una parte del capital. La fórmula es:

Donde C es el capital pendiente, r es el tipo mensual (TIN ÷ 12) y n es el número total de cuotas. Con un TIN del 3,5% sobre un préstamo de 250.000 EUR a 30 años, la cuota mensual es de aproximadamente 1.123 EUR. Al 4,5%, asciende a unos 1.267 EUR — una diferencia de 144 EUR al mes que se convierte en más de 51.000 EUR a lo largo del plazo.

Usa el TIN para entender el tamaño de la cuota y para modelar cómo la estructura del tipo afecta tu flujo de caja. No lo uses en solitario para elegir entre ofertas.

La TAE (Tasa Anual Equivalente) es el tipo anual equivalente estandarizado que exige la directiva hipotecaria europea. Amplía el TIN incorporando comisiones de apertura, seguros que el banco impone como condición del préstamo y el efecto de la frecuencia de los pagos.

La TAE no es una fórmula que calcules tú mismo — la genera el banco con formato regulado. Su valor es la comparabilidad: dos préstamos con la misma TAE tienen el mismo coste económico bajo los mismos supuestos.

Regla práctica: cuando dos ofertas tienen un TIN parecido pero distinta TAE, la diferencia viene de comisiones o productos obligatorios. Un TIN más bajo con una TAE más alta significa que la oferta es más cara en la práctica.

La TAE tiene un punto ciego importante. Solo captura los productos que el banco vincula explícitamente al contrato del préstamo. Un seguro o servicio ofrecido como bonificación voluntaria no aparece en la TAE, por lo que debes calcular ese coste por tu cuenta.

Las hipotecas en España se presentan en tres estructuras principales:

• Fija: el tipo de interés está fijado para todo el plazo. La cuota mensual no varía sea cual sea la evolución del mercado. Parte de un tipo más alto, pero elimina el riesgo de subida.
• Variable: el tipo está ligado a un índice de referencia — casi siempre el Euribor a 12 meses — más un diferencial fijo. Cuotas iniciales más bajas, pero que suben si sube el índice.
• Mixta: un tramo inicial fijo de entre 3 y 10 años, seguido de un tramo variable. Combina certeza en los primeros años con menor sobrecoste del tramo fijo a largo plazo.

La elección depende de tres factores: tu horizonte temporal (plazos más cortos favorecen la variable), tu estabilidad de ingresos (ingresos variables favorecen la fija) y cómo valoras los diferenciales ofrecidos frente a tu expectativa sobre los tipos.

El Euribor (Euro Interbank Offered Rate) es el tipo al que se prestan dinero los bancos europeos entre sí. El Euribor a 12 meses es el principal índice de referencia para las hipotecas variables en España y se publica diariamente.

Los bancos ofrecen hipotecas variables como Euribor 12M + diferencial. Si el diferencial es el 0,80% y el Euribor a 12M está al 2,50%, el TIN aplicado es el 3,30% hasta la próxima revisión anual. La revisión suele ser anual o semestral según el contrato.

El Euribor ha sufrido movimientos bruscos. Se mantuvo en terreno negativo desde mediados de 2016 hasta principios de 2022 y superó el 4% en 2023. Esa oscilación de 400 puntos básicos supuso un incremento de unos 500 EUR al mes para una hipoteca variable típica de 200.000 EUR.

Antes de firmar cualquier hipoteca variable, calcula la cuota con el Euribor actual más 2 puntos porcentuales. Si ese importe no es asumible, la exposición al riesgo de tipo es excesiva.

El ratio de endeudamiento o DTI mide el peso total de las deudas mensuales sobre los ingresos netos mensuales:

Los bancos españoles suelen exigir que el DTI no supere el 35% una vez incluida la nueva cuota hipotecaria. Si tus ingresos netos son 3.000 EUR al mes y ya pagas 300 EUR de un préstamo de coche, dispones de unos 750 EUR de margen hipotecario antes de alcanzar ese techo — menos de lo que podría parecer.

Las deudas existentes (préstamos personales, financiación de vehículo, pagos mínimos de tarjetas) reducen este margen directamente. Incluye todas las obligaciones recurrentes al modelar tu capacidad real de endeudamiento.

Mantener el ratio por debajo del 30% deja más margen para absorber interrupciones de ingresos o gastos imprevistos.

El LTV (Loan-to-Value) mide el importe del préstamo como proporción del valor de referencia que utiliza el banco — que suele ser el menor entre el precio de compraventa y el valor de tasación:

Para compradores de vivienda habitual, la mayoría de los bancos españoles fijan un techo comercial del 80% de LTV, lo que implica que el comprador debe aportar al menos el 20% del valor de referencia más todos los gastos de compra. En una vivienda a 300.000 EUR con tasación de 275.000 EUR, el banco toma los 275.000 EUR como referencia: el comprador debe financiar la brecha de 25.000 EUR, más el suelo de aportación del 20% (55.000 EUR), más impuestos y gastos.

Una tasación baja es una de las sorpresas más frecuentes en las últimas fases de la compra. Si la tasación sale por debajo del precio acordado, el comprador debe renegociar, aumentar su aportación propia o retirarse.

Un LTV más alto reduce la caja necesaria al inicio, pero aumenta la exposición al riesgo de tasación y normalmente conlleva un tipo ligeramente superior.

Ninguna métrica aislada ofrece el panorama completo. Combínalas todas:

• TAE para comparar el coste anual real entre ofertas en formato estandarizado
• TIN y estructura del tipo para modelar la cuota mensual y su volatilidad
• Escenarios de Euribor para estresar las hipotecas variables antes de decidir
• DTI incluyendo todas las deudas existentes para verificar la solvencia real
• LTV para entender cómo una tasación baja afectaría a tu aportación
• Coste de productos vinculados para capturar lo que la TAE no recoge

La comparación más fiable se hace en fase de FEIN, cuando ambas ofertas están en el formato estandarizado exigido por ley y las condiciones son firmes.