Revisión legal antes de entregar dinero
Los documentos y comprobaciones básicas que debería revisar un comprador antes de comprometerse con una vivienda en España.
Paquete documental mínimo
Señales para frenar
Idea principal
El objetivo de la revisión legal no es sustituir a un abogado, sino verificar la información mínima necesaria para avanzar con seguridad — y detectar riesgos relevantes antes de comprometer dinero importante. El trabajo se divide en comprobaciones a nivel de inmueble (qué está registrado, quién es el titular, qué cargas existen) y a nivel de comunidad (deudas compartidas, obras pendientes, situación fiscal).
Cuanto más dinero te pidan adelantar, más completo debe estar el paquete documental antes de firmar nada.
La nota simple
La nota simple es un extracto del Registro de la Propiedad. Es el punto de partida de cualquier revisión documental y puede solicitarse online a través del Colegio de Registradores por aproximadamente 9 EUR.
Una nota simple contiene tres bloques principales:
- Descripción: la superficie registrada, la ubicación y la tipología del inmueble. Contrasta estos datos con el anuncio — las discrepancias entre la superficie registrada y la anunciada son frecuentes y afectan a la base de tasación del banco.
- Titularidad: los titulares registrales y su porcentaje de participación. Verifica que quien ofrece la vivienda tiene realmente capacidad para venderla.
- Cargas: hipotecas, embargos, usufructos, servidumbres y cualquier otra limitación sobre el inmueble. Si existen cargas, deben cancelarse antes o durante la firma — exige por escrito el plan de cancelación antes de adelantar dinero.
La nota simple refleja la situación legal en el momento de la solicitud. Para inmuebles en operaciones activas, pide una nota simple reciente, próxima a la fecha prevista para las arras.
IBI y catastro
El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es el impuesto local anual sobre la propiedad. Pide al vendedor el recibo del IBI del último año pagado y verifica que la referencia catastral que aparece en él coincide con la vivienda que estás comprando.
El catastro es el registro administrativo del inmueble — separado del Registro de la Propiedad. Recoge el valor catastral, la superficie y la clasificación de uso. Las discrepancias entre la descripción catastral y la registral no son infrecuentes, especialmente en viviendas antiguas o reformadas.
En el año de la transmisión, el IBI suele repartirse de forma proporcional entre comprador y vendedor según la fecha de firma, salvo pacto distinto en las arras.
Certificado de eficiencia energética
El certificado de eficiencia energética es legalmente obligatorio para cualquier venta o alquiler de vivienda en España. Clasifica el inmueble de la A (más eficiente) a la G (menos eficiente) y debe emitirlo un técnico certificado.
El certificado importa más allá del cumplimiento legal. Una vivienda con calificación G tiene costes de consumo más altos y puede requerir inversión para cumplir futuros estándares normativos. Comprueba la calificación antes de incorporar los gastos de reforma.
Cuotas de comunidad y actas
Para inmuebles sujetos a la Ley de Propiedad Horizontal — prácticamente todos los pisos — necesitas dos documentos de la comunidad de propietarios:
- Un certificado de deudas del administrador de fincas que confirme que el titular actual está al día en todas las cuotas
- Las actas de junta de los últimos dos o tres años, que revelan obras pendientes, derramas aprobadas o previstas, conflictos internos o litigios en curso
Las cuotas pendientes de comunidad se transmiten con el inmueble. Si el vendedor acumula tres años de deudas, esas deudas pasan a tu nombre en la firma. El certificado de deudas te protege contra este riesgo.
Situación de ocupación y arrendamiento
Confirma si la vivienda está vacía, ocupada por el propietario o por un tercero. Si hay inquilino, verifica:
- si el arrendamiento es un contrato formal inscrito bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos
- la fecha de vencimiento y el derecho del inquilino a permanecer
- si es posible obtener la posesión libre en la fecha de cierre acordada
Comprar una vivienda ocupada en España puede significar esperar meses o años a que el inquilino desaloje bajo protección legal. No es un riesgo teórico — es una causa frecuente de conflictos después de la firma.
Situaciones que exigen más cuidado
Algunos escenarios requieren un nivel de diligencia superior antes de cualquier compromiso:
- Herencia reciente: verifica que el procedimiento sucesorio está completamente cerrado, que todos los herederos están de acuerdo y que la escritura de herencia está inscrita en el Registro. Un proceso hereditario sin cerrar puede bloquear o retrasar la venta.
- Cargas activas: cualquier hipoteca, embargo o limitación debe tener un plan de cancelación verificable por escrito — no solo una promesa verbal. Pide al vendedor que acredite la oferta de cancelación del banco.
- Irregularidades urbanísticas: algunas viviendas tienen ampliaciones, cambios de uso o instalaciones sin licencia. Si hay alguna duda, solicita el certificado de conformidad urbanística al ayuntamiento.
- Vivienda de protección oficial (VPO): la reventa puede estar limitada en precio y en el perfil del comprador. Confirma el régimen de protección antes de acordar precio.
Cualquiera de estos casos puede seguir siendo una compra viable, pero ninguno debe avanzar sin una revisión legal específica. El calendario de una compra estándar no aplica.