Proceso de compra de vivienda en España

Comprar una vivienda en España no es un acto único, sino una secuencia de pasos comerciales, legales y financieros. Una operación típica desde la primera visita hasta la firma ante notario dura entre tres y seis meses. El ritmo depende de la complejidad legal, los plazos del banco y el grado de preparación de ambas partes.

El principio clave es que el dinero no debe moverse más deprisa que la información. Cada fase está diseñada para reducir la incertidumbre antes de comprometer más fondos. Saltarse fases o pagar antes de revisar la documentación es la causa más habitual de problemas en la compra.

La reserva es un pago inicial — habitualmente entre 500 y 3.000 EUR — para retirar la vivienda del mercado durante un plazo corto mientras confirmas la financiación y empiezas la revisión documental. No todas las operaciones incluyen reserva, pero cuando existe hay que exigir por escrito:

• el importe exacto entregado
• el plazo de exclusividad (normalmente 7 a 14 días)
• si ese importe se devuelve si la documentación presenta problemas
• qué ocurre si el banco no aprueba la hipoteca

No pagues una reserva bajo presión comercial. Entiende qué estás comprando, verifica quién lo vende y conoce las condiciones de devolución antes de entregar dinero.

La reserva es el momento más barato y reversible del proceso. Úsala para ganar tiempo de diligencia, no para cerrar un trato que no has revisado.

Antes de avanzar, verifica los documentos básicos del inmueble. El paquete mínimo incluye una nota simple reciente del Registro de la Propiedad, el recibo del IBI, la referencia catastral, el certificado de eficiencia energética y la confirmación de que las cuotas de comunidad están al día.

Esta revisión debe hacerse tras la reserva pero antes de las arras. Si en este punto aparecen problemas legales, el coste es el importe de la reserva — mucho menos que perder las arras o completar una compra con cargas.

Cuando el banco estudia la operación exige una tasación independiente por una sociedad homologada. La tasación cuesta aproximadamente entre 300 y 600 EUR y tarda entre 7 y 14 días hábiles. El valor de tasación — y no el precio acordado — es la referencia que usa el banco para calcular cuánto presta.

Esta fase incluye normalmente:

• entrega de documentación personal, laboral y de ingresos
• análisis de riesgos y scoring crediticio del banco
• tasación encargada por la entidad
• aprobación interna con las condiciones definitivas

Si la tasación sale por debajo del precio acordado, el banco presta sobre el valor tasado. El comprador debe cubrir la diferencia de su bolsillo, renegociar el precio o retirarse. Es uno de los motivos más frecuentes de cancelación de operaciones.

La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) es el resumen estandarizado y vinculante de la oferta hipotecaria del banco en formato regulado. Es el documento que debes comparar entre entidades en la misma fase del proceso.

La Ley 5/2019 establece que antes de firmar cualquier hipoteca el comprador debe:

1. Recibir la FEIN y la documentación complementaria al menos 10 días naturales antes de la firma
2. Acudir a una comparecencia previa con el notario para confirmar que comprende las condiciones
3. Completar un cuestionario en la notaría que acredite esa comprensión

Este periodo de reflexión es obligatorio y no puede renunciarse. Sirve para que el comprador revise el tipo de interés, la TAE, las comisiones y los productos vinculados sin presión de tiempo.

No trates una simulación comercial del banco como equivalente a la FEIN. Una simulación puede cambiar. La FEIN es la oferta comprometida.

Las arras son un acuerdo privado entre comprador y vendedor previo a la escritura pública. Su función es fijar precio, plazo y consecuencias si una de las partes se echa atrás. El comprador suele entregar entre el 5% y el 10% del precio, que se descuenta del total en la firma final.

El tipo más habitual en compraventas residenciales son las arras penitenciales (al amparo del artículo 1454 del Código Civil):

• si el comprador se retira, pierde el importe entregado
• si el vendedor se retira, debe devolver el doble de lo recibido

El texto del contrato importa más que el nombre del documento. Verifica que recoge explícitamente qué ocurre si la financiación no se concede y cuál es el plazo máximo para completar la compra.

Los compradores suelen subestimar los costes de adquisición. En total representan habitualmente entre el 10% y el 15% del precio de compra:

• ITP para viviendas de segunda mano: entre el 4% y el 10% según la comunidad autónoma
• IVA + IAJD para obra nueva: 10% de IVA más entre el 0,5% y el 1,5% de IAJD según la comunidad
• Notaría y Registro: aproximadamente el 0,5% al 1% del precio
• Gestoría: entre 300 y 1.000 EUR habitualmente
• Tasación: entre 300 y 600 EUR
• Comisión de apertura: del 0% al 1% según el banco y el producto

Reserva liquidez suficiente no solo para el 20% de aportación propia sino también para todos los gastos de adquisición. La regla aproximada es 20% de fondos propios más un 12% para gastos — un total del 32% del precio de compra.

La cita final ante notario cierra tanto la compraventa como, si existe hipoteca, el préstamo hipotecario. Comprador, vendedor, representante del banco y notario están presentes el mismo día. En ese acto se producen:

• la transmisión del importe restante del precio
• la liquidación de las provisiones, gastos pendientes y cargas si las hubiera
• la firma simultánea de la escritura de compraventa y la escritura de hipoteca

Tras la firma quedan pendientes la inscripción en el Registro de la Propiedad y la liquidación del impuesto correspondiente. La gestoría suele encargarse de estas gestiones en nombre del comprador en un plazo de 30 días.

• Nunca transferir dinero sin un documento escrito que establezca condiciones y devolución
• No confundir una indicación verbal del banco con una oferta comprometida
• Revisar si los productos vinculados elevan el coste real de la hipoteca por encima de lo que sugiere el tipo
• Reservar liquidez para impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación — no solo para el precio
• Exigir la FEIN antes de comparar ofertas definitivas entre bancos