Cómo comparar y negociar ofertas hipotecarias
Qué comparar entre bancos, cómo leer las bonificaciones por productos vinculados y cuándo una simulación se convierte en un punto de decisión real.
La rebaja no siempre es ahorro
Qué comparar en cada oferta
Tipos de comisión
No todas las hipotecas las cobran. Todas son negociables.
La cuota mensual no es suficiente
Dos ofertas con cuotas mensuales similares pueden tener costes totales muy distintos. La cuota solo refleja el TIN y el plazo. No captura comisiones, productos obligatorios, penalizaciones por amortización anticipada ni la flexibilidad real del préstamo a lo largo del tiempo.
Una comparativa rigurosa evalúa el coste total de cada oferta durante el horizonte de tenencia previsto — no solo la primera cuota.
Productos vinculados
Los bancos suelen bonificar el TIN a cambio de contratar seguros, domiciliar la nómina, usar una tarjeta de crédito o mantener productos de inversión. Se llaman productos vinculados o productos bonificados.
La pregunta relevante no es si existe una bonificación, sino si el ahorro generado por la reducción del tipo supera el coste anual de los productos:
ahorro real anual = (tipo sin productos − tipo con productos) × capital pendiente / 12 × 12 − coste anual de productosEn términos simples: una bonificación de 0,25 puntos sobre un capital de 200.000 EUR ahorra unos 500 EUR al año en intereses. Si los productos vinculados cuestan 600 EUR al año, la bonificación supone una pérdida neta.
Valora siempre cada producto vinculado a precio de mercado, no al precio interno del banco. El seguro de hogar, el seguro de vida y la protección de pagos se pueden contratar fuera y suelen ser más baratos.
La Ley 5/2019 permite a los bancos ofrecer productos vinculados como bonificaciones opcionales, pero no puede exigirlos como condición necesaria del préstamo (salvo el seguro de daños del inmueble). Sin embargo, el diferencial de tipo por no contratarlos puede hacerlo económicamente poco atractivo.